29 mayo 2010

Dinero, malentendidos y falacias - 4

Continúa del post anterior: Dinero, malentendidos y falacias 3



Siempre me acuerdo de aquella vez cuando hice explotar el televisor de mi casa. Yo tenía unos 15 años, y el televisor en cuestión era uno que tenia un rol móvil. Esto es porque mi viejo generalmente lo tenía en el campo, ya que conectado a la batería del tractor, daba algo de distracción a la peonada durante las horas de descanso. Tenía 2 cables de alimentación distintos. Uno para conectar a 12volts y otro para conectar a 220v. El asunto es que lo encontré en casa con el cable de 12v, lo llevé a mi cuarto, y lo enchufe a 220v.

El televisor explotó con un ruido impresionante y la casa quedó a oscuras. No recuerdo exactamente cual fue mi error. Yo sabia que el televisor funcionaba tanto con 12v como con 220v, pero no recuerdo si supuse que reaccionaba correctamente detectando la tensión de entrada, o si supuse que el cable que tenía era el de 220v y había quedado sin ficha por algún motivo. Pero para evitar armar una ficha, inserte directamente el extremo pelado de los cables en el tomacorriente.

Cuando mi vieja apareció después de semejante explosión, puso el grito en el cielo. "Como vas a usar cables pelados????". Cuando vio que había enchufado cables a un tomacorriente, asigno todo el problema y todo el error al haber estado haciendo algo con cables pelados.

"Nunca hay que hacer nada con un cable pelado". "Los cables pelados son peligrosisimos"."Los cables pelados te pueden matar". Todas esas ideas y preconceptos funcionan bien para un madre de 4 que vela por sus hijos. Pero el problema no era el cable pelado. Yo estuve a punto de armar un enchufe antes de conectar el televisor. Las consecuencias hubieran sido las mismas aun sin los cables pelados. La realidad es que yo me equivoqué de cable y el televisor no tenia ninguna defensa automática para ese tipo de error.

Yo a ese momento estaba estudiando en una escuela secundaria industrial. En poco más de 2 años me recibiría de técnico en electrónica, y ya tenia buena experiencia en cuestiones eléctricas. De hecho, al televisor explotado lo arreglé yo mismo. Yo trabajaba con cables pelados todas las tardes en los talleres de la escuela. Sabia perfectamente que un cable pelado no es ni malo ni bueno. Un cable pelado, un contacto eléctrico en definitiva, es la base de todo si estamos en el mundo de la electrónica o electricidad. Obviamente si un cable pelado esta conectado a una fuente de tensión de cierta magnitud y usamos nuestro propio cuerpo para cerrar un circuito, y así dejamos esa tensión eléctrica convertise en corriente eléctrica que nos atraviesa, ciertamente sentiremos un fuerte shock. Si uno no sabe, es mejor alejarse de los cables pelados. Pero alejándose de los cables nos imposibilita construir cualquier cosa que requiera electricidad.

Fue en vano intentar explicarle a mi vieja que me había equivocado de cable, que el cable pelado nada tenia que ver con el incidente. "Nunca hay que acercase a un cable pelado !!" fue el fin de la conversación para ella. Menos éxito aún hubiera tenido si le hubiera intentado explicar que todos los días trabajaba con cables, y que en la escuela la joda más común en el taller de electricidad era dar corriente al sector de alguno de nuestros compañeros que estuviera distraído trabajando con sus conexiones, para verlo saltar de la patada. Todos nosotros teníamos docenas y docenas de patadas eléctricas de experiencia, pero eso era imposible de explicar a la vieja.

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¿Y adonde voy con todo esto?
Voy al hecho de que alejarnos de algunas cosas nos mantienen seguros en algunas circunstancias, pero eso no significa que esas cosas son malas en todas las circunstancias, ni significa que esa estrategia nos mantendrá seguros en todas las circunstancias.
 
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ADVERTENCIA: Este escrito no intenta aconsejar financieramente en ningún sentido. Esto es solo un analisis de eventos pasados que pueden no repetirse en el futuro. Nadie debe tomar decisiones económicas o financieras basadas en lo aquí discutido o expresado. Las decisiones financieras o económicas deben ser tomadas asesorándose con profesionales, y en base a condiciones personales únicas.
 
Ahora voy a entrar de lleno a un tema que toqué en el post anterior cuando hablaba del apalancamiento financiero: las deudas.

Si nos situamos en un contexto latinoamericano, las características político-económicas que generalmente encontraremos son:

- Significante riesgo país, algún riego de devaluación de la moneda y consecuentemente altas tasas de interés.

- Inestable situación socio política y alto riesgo de cambio de las reglas de juego. Para cualquier inversión, a la tasa de rentabilidad estimada en el caso de negocios hay que ajustarla por el factor de riesgo político-económico.

En este contexto es difícil obtener las condiciones para apalancarse financieramente. No es fácil obtener una tasa de rentabilidad ajustada por riesgo que sobrepase comodamente la tasa de interés. Mayormente los individuos honestos no ven ninguna gran ventaja en endeudarse. La única ventaja de una deuda es que nos provee con el beneficio de empezar a disfrutar de algo mucho antes de poder pagarlo completamente. Por ejemplo si se quiere comprar una casa, endeudarse es en general la única manera. Pero siempre hay una carrera para tratar de repagar la deuda lo antes posible. "Es malo estar endeudado" es una máxima que funciona bastante bien en el conciente colectivo de las sociedad latinoamericanas.

Ahora situemonos en el contexto australiano, en el mercado de propiedades. Particularmente situemosnos en Melbourne durante los últimos 10 años, solo para el ejemplo. Y hagamos unos cálculos gruesos:

Las propiedades en Melbourne durante este período en promedio tuvieron un incremento en valor de 9.6% anual aproximadamente. La tasa de interés a consumidor final para compra de propiedades estuvo en promedio en el 7.21%. Ademas un casa se alquiló a 4% de su valor al año.

Entonces, haciendo una cuenta gruesa, una casa para alquilar que se compra totalmente basada en deuda rindió por año: 9.60 - 7.21 + 4.00 = 6.39%

Alguien dirá, "bueno, 6.39% por año no es tan bueno. Es lo que da un banco...". Si alguien piensa así no está entendiendo el caso correctamente.

Si el sujeto A tenía hace 10 años 1000 dólares y ponía ese dinero en el banco, al año recibía más o menos 1070 dólares.
Pero si el mismo sujeto, teniendo sólo 1000, se endeudaba en 200.000 dólares para comprarse una casa de ese valor, la alquilaba y al año la vendía, al final se quedaba con 13.780 dólares. Es decir ganó 6.39% del valor de la casa que compro sin tener el dinero. (Obviamente en este ejemplo estoy simplificando mucho las cosas. Siempre hay gastos, impuestos que pagar. No siempre el posible pedir el 100% de una propiedad, y varias otras cosas. Pero la esencia es la misma). La diferencia entre $70 y $12780 es sustancial.

Pero otra cuestión interesante es que al segundo año, el valor de la propiedad había aumentado, y el valor del alquiler también, pero su deuda estaba fija. Entonces el segundo año obtendría:
9.60 *1.096 - 7.21 + 4 *1.096 = 7.69 % del valor original de la casa. Y así año tras año la ecuación mejoraría.

Como si eso fuera poco, este sujeto tenía una perdida financiera ( no económica ) debido a que los intereses que pagaba eran mayores a los ingresos por alquilar, por lo tanto esa perdida financiera la descontaba de impuestos. ( Este asunto es conocido como "negative gearing" )

Todo esto era gracias al poder de la palanca financiera. En melbourniano de esta época estaba acostumbrado a apalancarse: pedir el dinero prestado, comprar un casa y quedarse con una ganancia de más del 6% del valor de la casa por año. Y esto no pasó sólo en los últimos 10 años, pasó mayormente en todo el tiempo que cualquier persona viva puede recordar.

Y la realidad es que muchos australianos, o muchos inmigrantes que llegaron aquí hace tiempo, y que hicieron bien las cosas ya tienen 2, 3, 4 o más propiedades que adquirieron con este método.

Y el endeudarse no sólo proveía una ventaja económica, sino también protección. Quienes no se endeudaron para poner un pie dentro del mercado de propiedades, año a año vieron como las propiedades y los alquileres cada vez eran más inalcansables ( porque los salarios no aumentaron a ese ritmo ), y cada año se vieron empujados más y más hacia las afueras, a áreas más accesibles, las cuales cada vez tambien se alejan más.

"Es bueno estar endeudado" era una máxima que funcionó muy bien con el mercado de propiedades para los australianos.

Y asi la sociedad australiana vive endeudada. No siempre distingue entre una buena deuda y una mala deuda (porque las hay de los 2 tipos). Pero en general están bien endeudados aprovechando un apalancamiento.

Dos contextos diferentes estuvieron expuestos a realidades distintas, lo que generó dos conceptos diferentes respecto de endeudarse. Cuando un latinoamericano llega a Australia, suele usar su preconcepto respecto de las deudas, sin darse cuenta que el contexto es diferente. Locales y recién llegados ( o aún los llegados hace mucho ) viviendo en el mismo lugar, con las mismas condiciones, suelen reaccionar de manera diferente. Ninguna reacción es incorrecta, por supuesto. Lo que no debe hacerse es reaccionar basado en un preconcepto que se no entiende completamente.

Por supuesto que nadie sabe que puede pasar mañana. Todo puede seguir como fue por décadas, o puede estallar lo que algunos consideran una burbuja inmobiliaria. ( Australia es el país con el mayor índice de sobrevaluación del mercado de propiedades: 56%+ ). Los que toman riesgos pueden perder o ganar. Los que no lo toman pueden perder o ganar.

En definitiva lo importante es saber lo que se está haciendo y cuales son los efectos posibles, porque siempre se está haciendo algo, ya sea por acción o por omisión.



6 Comments:

At 5/30/2010 03:11:00 a. m., Anonymous Ezequiel dijo...

Hola Guille.

Sólo una cosa no me quedó clara: vos decís (tomo los números del primer año) que tienen una ganancia del 6.39% anual, considerando que pagan un interés del 7.29% por el préstamo. Ahora bien, ese 7.29% incluye también la devolución del capital prestado o es sólo por pago de intereses? Porque de ser la última opción, entonces también se le debería sumar lo que paga mes a mes para devolver el préstamo, y los números cambiarían radicalmente, sin mencionar el hecho de que ya tendría que poner una gran cantidad de dinero de su bolsillo, lo que no sería afrontable por cualquiera.

Saludos!

 
At 5/30/2010 11:36:00 a. m., Blogger Guille dijo...

Hola,

Devolver el capital? Para que?
Eso seria achicar la deuda, y si las deudas son buenas para que hacerlo?

La realidad es que en Australia los prestamos trabajan con cuentas offset, y uno paga el interes sobre la diferencia entre una y otra. De esta forma, bajo el segundo modelo, no tiene ninguna ventaja devolver el capital, nunca.

Y ciertamente la ecuacion de rentabilidad es economica. La devolucion de capital es una cuestion financiera. En la ecuacion de rentabilidad es incorrecto considerar cualquier repago de capital.

Saludos
G

 
At 6/01/2010 12:06:00 a. m., Blogger Nicko dijo...

Hola Guille! Ahora voy a tener que esperar el capitulo de "Cuentas Offset" :D Se podrá hacer algo así acá en Argentina con las tasas de interes por el 29%?

Saludos y gracias por los escritos!

Nicko

 
At 6/01/2010 08:14:00 p. m., Blogger Sir Phantom dijo...

Guille,
Aca en Uk es parecido el tema.

Debo decir que los calculos que estas haciendo son muy gruesos, pero si tienen su beneficio.

Mas que nada porque, en contrapartida, esa misma persona estuviese alquilando, el dinero iria al tacho. De esta manera puede obtener un beneficio a largo plazo (minimo 2-3 años para cubrir los costos).

Igual la ganancia es financiare, ya que el dia de mañana cuando te quieras mudar, la casa que vas a comprarte tambien incremento su valor en esos 10 años.

La conclusión es, hay que subirse a la ‘property ladder’ lo antes posible!

 
At 6/18/2010 09:35:00 p. m., Anonymous Mariana dijo...

Safe as Earth Quakes (1)
Thursday, 17 June 2010
Delray Beach, Florida – Melbourne, Australia
By Dan Denning

de http://www.dailyreckoning.com.au/stubborn-and-ignorant/2010/06/17/

... Today, we again note that an intrusive outside (much like our self) is calling for an Aussie house price crash. It's Jeremy Grantham again, of global investment manager GMO. Granted, Mr. Grantham may not be aware that there is a secret force field that girds this land which makes its housing market immune to the same forces that have caused bubbles and busts in other countries.

--But you have to give him credit for calling it as he sees it. And he says Aussie house prices would fall 42% were they to return to trend. You cannot possibly miss it," he told the Australian. "The price of housing typically trades about 3.5 times of family income and in bubble it goes to 6 or . . . 7.5 (times)...Australia is having one now. You are at near 7.5 times family income . . . which suggests you are twice the size that you should be."

--Not everyone got the memo. But seriously, we can see that being daily assaulted by the forces of house price spruiking in Australia, it is easy to give up the good fight (stop using your common sense) and just go along with the group think. You begin to question your own sanity when everyone around you behaves insanely.

--Grantham says Aussie house prices are a "time bomb." The trouble with credit bombs is that they cannot be defused. They eventually blow in the form of falling asset prices (deflation). This is happening all over the world right now. You could say that continued excessive credit creation funnelled into an asset class is one way of defusing the bomb. But that's really just credit carpet bombing.

--In any event, the Reserve Bank of Australia, which is an Australian institution run by Australians, begs to differ with Mr. Grantham. In a speech earlier this week, RBA Governor Ric Battelino said that Australian households have taken advantage of a "structural" decline in interest rates to load up on debt. True, this higher household debt level exposes Aussie households to "shocks," like higher interest rates. But Battelino says there ain't no bubble. ...

 
At 6/18/2010 09:36:00 p. m., Anonymous Mariana dijo...

Safe as Earth Quakes (2)
By Dan Denning • June 17th, 2010

http://www.dailyreckoning.com.au/stubborn-and-ignorant/2010/06/17/

...
--Specifically, he rubbishes the price-to-income ratio Grantham quotes. The deputy Governor says, "The ratio of house prices to income that are published for Australia tend to focus mainly on prices in the cities, and they are quite elevated. But, if you look across the whole country, the ratio of house prices to income is not that different from most other countries."

--But with nearly 65% of the population living in Australia's capital cities, according to ABS data, the fact that prices outside the cities are "not that different from other countries" is a hugely unuseful fact. The lending bubble has been concentrated in the capital cities, where most people live, and where price-to-income levels are most unsustainable.

--Of course you might argue that the dense urbanisation of Australia's population is exactly what supports higher structural house prices. People have to live somewhere. And if they are going to live in a capital city, it's going to cost them. That's fair enough, as long as they can afford it without going into ruinous debt.

--The last and obvious point will make is that it's pretty stupid to assume interest rates will remain structurally low from now on. Low interest rates are always trotted out as a justification for house prices. But if the world is in a credit depression, Aussie interest rates are not going to stay low. You will have had millions of people buy homes at the top of the price cycle and the bottom of the rate cycle.

--How do you think that's going to end? When thing are unsustainable, the end comes eventually. Flying from Seattle to Los Angeles on Monday, we saw what looked like fault lines all along the California coast. These are the places where huge forces collide and eventually one gives way sending waves of damage in all directions. Naturally, it made us think of the Aussie housing market, even if there are many in Australia who say it can't happen here. Just wait.

 

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